Izabela Jakubiec
Prezes Zarządu Partner Firm Sp. z o.o.

Zarząd towarzystwa budownictwa społecznego (spółka z o.o.), w którym pracuję, rozważa remont nieruchomości będącej częścią naszych zasobów mieszkaniowych. Ze względu na brak własnych środków finansowych zamierzamy skorzystać z finansowania zewnętrznego w formie długoterminowego kredytu bankowego. Nasze wyniki finansowe nie należą jednak do najlepszych. Dlatego przed przystąpieniem do rozmów chcemy sprawdzić i ocenić naszą kondycję finansową. Proszę o pomoc w określeniu narzędzi, których wykorzystanie pozwoli na ocenę szans uzyskania finansowania zewnętrznego.

Finansowanie inwestycji to temat złożony. Przygotowując jakikolwiek projekt i jego inżynierię finansową, należy wziąć pod uwagę bardzo wiele czynników. Niejednokrotnie prawidłowy wybór źródła finansowania decyduje o powodzeniu całego przedsięwzięcia. Istnieje wiele sposobów finansowania. Możemy tu wyszczególnić tradycyjne i popularne formy finansowania, takie jak:
1) środki własne;
2) pożyczki gotówkowe – przy bardzo niewielkich projektach mogą być dobrym (szybkim) źródłem finansowania, a udzielić ich mogą zarówno instytucje finansowe, jak i np. udziałowcy;
3) kredyty bankowe – tradycyjne i najbardziej popularne źródło finansowania;
4) leasing – kolejne po kredytach popularne źródło finansowania środków trwałych, a nawet nieruchomości; od kilku lat funkcjonuje w Polsce leasing zwrotny, który pozwala uwolnić środki zamrożone w nieruchomościach czy środkach trwałych i przeznaczyć np. na rozwój firmy;
5) faktoring – stosunkowo młoda na naszym rynku forma finansowania działalności, która jednak nie jest formą finansowania ukierunkowaną na realizację inwestycji;
6) fundusze unijne – są atrakcyjną formą finansowania inwestycji; jeżeli spełniamy określone kryteria, możemy uzyskać do 50% dofinansowania naszego projektu (w pewnych przypadkach nawet więcej), a dobrze przygotowana inżynieria finansowa projektów wykorzystujących środki z funduszy UE pozwala na przeprowadzenie inwestycji z minimalnym wkładem własnym lub nawet całkowicie bez niego;
7) finansowanie Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) – utworzony w Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) ustawą z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (KFM), finansowany z budżetu państwa, wspierał TBS-y poprzez preferencyjne finansowanie inwestycji mieszkaniowych. Spółdzielnie mieszkaniowe oraz TBS-y mogły zaciągać preferencyjne kredyty na budowę mieszkań, z długim okresem spłaty i oprocentowaniem poniżej rynkowych stóp procentowych. Fundusz zlikwidowano w 2009 r. Po 2009 r . BGK zaproponował TBS-om nową formę finansowania inwestycji mieszkaniowych poprzez emisję obligacji długoterminowych zabezpieczonych hipoteką. Z kolei w 2012 r. bank ten przygotował ofertę kredytu budowlanego na finansowanie inwestycji mieszkaniowych na wynajem realizowanych przez towarzystwa budownictwa społecznego oraz spółki komunalne na warunkach komercyjnych.

Lista nie jest zamknięta. Formy prowadzenia biznesu, jego wielkość i faza rozwoju mogą być determinantami wskazującymi na możliwość pozyskania środków w innych formach, np. poprzez emisję obligacji korporacyjnych czy akcji. Można także skorzystać z oferty funduszy pożyczkowych lub funduszy poręczeniowych. Warto założyć też dowolne kombinacje dostępnych form finansowania, np. znacznie łatwiej uzyskać kredyt w banku, jeżeli „udziałowcem” projektu jest podmiot o stabilnej sytuacji, występujący w roli poręczyciela.

Pełna treść artykułu została opublikowana w numerze 5/2015 magazynu Controlling i Zarządzanie…

Zajrzyj również do naszego Archiwum. Znajdziesz w nim pełen spis treści piątego numeru czasopisma.